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【投拓】評價土地的兩大核心工具-房地產投拓前策
享集團評價土地的兩大核心工具內部資料嚴禁外傳內部資料嚴禁外傳│1土地獲取的兩大核心評判標準同行房企VS.碧桂園IRR成就共享利潤率土地獲利倍數內部資料嚴禁外傳│2第一部分實現成就共享是獲取土地的前提內部資料嚴禁外傳│3快速周轉開發思路背后的經營哲學快速周轉的本質:長周期的產品短周期的產品讓資金飛起來不可預測的市場可預知的市場降低市場風險內部資料嚴禁外傳│4實現快速周轉的核心工具集團實現快速周轉的指揮棒是?成就共享!1年內實現集團自有資金投入全部回籠暗含快速周轉要求項目累計回籠資金>(自有資金投入+自有資金按年折算后的金額×30%)提供激勵考核導向成就共享內涵成就共享不僅是一個評判標準,更是一套綜合管理工具。內部資料嚴禁外傳│5高周轉在投資上如何落地集團評判一個項目是否做到高周轉,關鍵要從三個指標進行落實。現金流回正時間三個關鍵指標預售節點管控產品銷售速度?高周轉實質是追求資金的高周轉,核心是如何最大程度減少自有資金的占用,使其收益最大化。?實施567制度。要求項目拿地后立即進場施工,5個月開盤,6個月現金回籠,7個月達到資金平衡;?實施789制度,首期要推出80%的貨量,一周內去化達到70%,一個月內去化90%。當然更鼓勵日光盤。內部資料嚴禁外傳│6碧桂園現金流一年累計回正時間是神馬?現金流一年累計回正=銷售收入-投入-支出>0現金流一年累計回正=銷售收入+合作方投入+銀行貸款+施工方墊款+…-自有投入-支出>0內部資料嚴禁外傳│7縮短現金流回正時間在投資階段的落實措施少投入三個落實措施晚投入競買保證金盡量少付,付款期盡量拉開;2.公開市場合理利用游戲規則,保留拆遷物,合理延3.4.早回收合作方出地,雙方按比例出建安費或我司出建安費;一級開發,由合作方代墊前期開發費。如荊州海子湖;與同行合作,更要與上下游合作。施工方、信托基金;避免合作方不對等支出或占用我司資金的行為。期付款;二手地收購,在爭取付款時點與地價的合理平衡;減免優惠政策的落實。1.確保溢價款返還有保障、方式要合法及合理;2.爭取能以協議或合同明確約定,確保溢價款及時返還,不拖欠。內部資料嚴禁外傳│8縮短現金流回正時間在投資階段的項目案例少投入案例:山東臨朐項目項目總占地360畝,首期掛牌195畝,地價140萬每畝,總地價2.74億元。不足之處,后期實施中略有變動模式:招拍掛,新設公司合作拿地支付方案:1
【投拓】評價土地的兩大核心工具-房地產投拓前策

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上傳時間: 2019-11-13 00:44:16 資料星級: 所屬分類: 房地產管理制度
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