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萬科房地產全程營銷策劃—產品定位與規劃解析(下)N
科集團建筑研究中心副總策劃師高劍房地產全程營銷策劃——產品定位與規劃解析(下)產品策劃階段客戶的產品需求分析產品價值的客戶敏感點分析精裝修智能化社區配套社區配套社區規劃社區規劃外立面公共空間公共空間建筑風格園林戶型產品分支產品分支一、土地分析一塊地,劃分為不同的土地等級。劃分的意義在于:避免土地錯配,最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設計強排:在特定容積率下如何排布能實現項目最大價值。讓更多的房子分享優勢資源;讓更少的房子分擔不利因素的影響。在對土地認知的基礎上,通過多方案分析比較,確定1、指標產品定位指標三大類:?各類建筑面積指標,(主要:住宅、商業、車庫、會所…….)?產品配比(什么樣的產品)?戶型配比(多大的產品)2、方案確定規劃草案規劃結構?點or板?圍合or行列?高or小高?………?主入口;商業……….確定下一步規劃設計深化方向概念設計規劃提升產品力土地價值最大化的選擇深圳萬科城萬科城總體規劃——土地價值最大化的選擇項目占地40萬平米,容積率1.1,總建筑面積44萬平米。產品組合可以選擇:1、別墅、類別墅+多層洋房2、別墅+洋房+高層3、別墅+高層別墅:15000元/平米;多層洋房:6000元/平米;高層:5000元/平米聯排別墅容積率0.7根據價值最大化原則別墅+高層價值最大化?產品趨優定位法?產品外立面設計向上一級靠攏從市場角度看設計深圳萬科城深圳萬科城以市場為導向的規劃設計北珠江廣州中海藍灣容積率:3.26;占地約3.3萬㎡,總建筑面積約10萬㎡會所4層疊T11層小高層26-36層高層游泳池用地進深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產品結構客戶價值:北面看江,景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設計最大化的軸線,不是直線■底層架空層7m高,保證景觀的延續及空氣流通;功能為泛會所。曲線連板高層布局,使建筑景觀界面最大化,95%戶型均可看到江景。“曲線連板”由“Y型一核三”及“一核二”兩類單元拼接組成。原來方案:1、斜向建筑均為單棟2、每個院子均有有三棟聯體建筑。新方案:1、斜向建筑為兩棟聯體(增加最好朝向的樓棟)2、除了最北端有三棟聯體外,其它均為兩棟聯體。長沙金域藍灣項目2.7容積率率別墅1.5萬/平高層河景:7000元/平高層非河景:5000元/平瀏陽河瀏陽河廣州富力桃園單一產品一招制勝容積率2.97;占地33萬平米;總
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上傳時間: 2019-11-14 07:14:15 資料星級: 所屬分類: 房地產項目定位
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