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2013年深圳佳兆業水岸豪門推廣思路探究
田有玉佳兆業水岸豪門推廣思路探究本項目已然是——雁田-甚至鳳崗的NO.1不管是因為佳兆業品牌、產品綜合質數、營銷團隊、還是因為市場需求……總之,已經開創出了區域的價格天花板。但是這種區域的NO.1對一個20萬建面的盤來講意義并不大1,畢竟周邊市場容量有限2,目前價格已經是區域天花板不管是要實現全部銷售還是創造市場溢價都必須進入更大更有價值的市場然而,東莞市場卻不是一個好的選擇:1,東莞沒有跨區域購買的慣例2,即便跨區域,也往行政級別高的走3,本項目偏于東莞一隅顯而易見打開深圳市場才是正道1,深圳市場容量巨大購買力強2,市場供給不足,剛需嚴重壓抑3,城市發展與高房價,將他們向外圍擠壓4,本項目綜合質數相比深圳主流盤并不差有人說:本項目已打進深圳市場很久了從已成交的客戶來看確實有少量來自深圳的客戶實際上,他們不是來自龍崗就是平湖幾個來自橫崗、布吉的不是路過就是朋友介紹。說到底:全部都只是地緣客。僅憑幾個地緣客還算不上已經進入深圳市場也有人說:水岸豪門早在深圳投放過地鐵早8點應有不少深圳人已經認知當年先生的湖還叫光耀城時,他們幾乎在深圳所有三級地鋪都張貼條幅跟海報,也組織過不少公關活動可是……幾乎沒有多少成交。并不是投放過深圳媒體就算得上已經進入了深圳市場在深圳投放廣告的外地項目太多了毋庸質疑,目前本項目還只是一個區域盤壹深圳在哪?當前深圳市場的置業格局深圳城市擴張,強力剛需向外四處擠壓,釋放流向卻有跡可循。南山區剛需走向:區內少量新房與二手房,大量流向寶安中心、西鄉。南山區福田區剛需流向:集中流向福田后花園——龍華坂田。福田區羅湖區剛需流向:區內已無土地,近年來剛需外流最為明顯。置業出口多以布吉為主,部分橫崗,少數龍崗中心。羅湖區鹽田區剛需流向:區內剛需人口較少,前幾年曾有過一次剛需釋放,目前積壓不明顯,離心力不大。鹽田區鹽田區羅湖區南山區福田區以上四區即是我們常講的“深圳關內”,是深圳城市化進程發展最完全的區域。也由于城市進化帶來的高房價,促使關內剛需客群必須“出關”置業。關內剛需‘出關’置業,除了把家人帶過去,也把關內的高房價帶過去。關外的剛需客群怎么辦?寶安區寶安區剛需流向:寶安中心區有城市規劃利好,多是豪宅,西鄉片區基本上承接了南山區的絕大部分剛需,但寶安畢竟腹地遼闊,區內產品線也較豐富,本地剛需仍然可以就近置業,離心力不大。觀瀾+龍華龍華+觀瀾剛需流向:龍華承
2013年深圳佳兆業水岸豪門推廣思路探究

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