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_長沙_長沙萬科城_商業1718128824
沙·萬科城2011年11月2日項目一期及二A地塊商業營銷策略報告商業營銷不能像住宅營銷一樣,商業需要的就是氛圍與氣場!萬科城商業必須站在項目整體運營的基礎上謀略項目運營所要達到的核心目標:通過商業價值的挖掘,提升項目整體價值。商業提報背景:?報告涉及范圍:項目一期底商、二A區域底商及二A區域獨立商業。?總面積4389.58,共㎡72個鋪面,其中一期底商、二A底商目前都已到達預售條件,二A獨立商業建筑主體已完成。一期底商S313#底商S2此次提報的基本目標:項目商業價值最大化挖掘整體策略步走:營銷策略招商策略推廣策略整體定位1、開福區居住環境優越,但經濟發展一直被籠罩在“南帝北丐”的說法之下,給人以距離感;2、以湘江世紀城為主的城北商業逐漸面世,商業氛圍逐漸形成,但在城北呈單極化發展;3、經瀏陽河與京廣鐵路的隔斷,項目區域內的商業幾乎為零。問題1:萬科城片區商業價值評判——現狀一:商業氛圍不足區域整體商業價值偏低,地段不成熟。地段抗性導致客戶投資的心理保障不強。1、新開發區域,周邊成熟小區不多,固定消費力有限;2、開發起步階段,人氣、市政、交通配套極度不成熟。開發起步階段,周邊人氣匱乏,珠江共城約800戶業主及消費能力較低的外來務工人群是目前人流主要構成。片區商業價值評判——現狀二:人氣匱乏思考:消費人流及商業氛圍,是商業投資者、經營者選擇最關注的點,面對商業氛圍不足、人氣匱乏現狀,萬科城的商業該如何定位?現狀之下的問題:尋求化解……價值認同點1:化解客戶對區域的抗性城市新中軸,發展咽喉地段,福元路過江大橋河西濱江新城,區域發展及升值潛力是化解商業購買客戶對地段抗性的有力說辭。?開福區經濟產業帶向北延伸趨勢已經越來越明顯,本案所在區域將真正成為以開福區政府為核心的區域級政治、經濟及文化中心。?城市東、西聯通日近頻繁,福元過江大橋將合萬科城牌黃金區域的咽喉地段。價值認同點2:解決客戶對地段的抗性地鐵一響、黃金萬兩,福元路過江大橋雙重保障,汽車北站改建擴張,未來人氣不是問題。?地鐵一號線、福元路過江大橋火熱施工中,芙蓉路雙向10車道,再加上雙向六車道福元西路,道路通達指日可待,一定層面上可化解客戶抗性及顧慮;?2013年地鐵1號線預計通車,無疑是商業價值點中最給力的一點,有人氣,有人流,就有財富!價值認同點3:解決商業氛圍問題大型商業規劃+四大社區規劃,周邊發展利好支撐商
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